疫情 · 退租
· 毁约
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疫情下，租客提前退租，或签约后，拒绝入住，导致空置，是否要承担违约责任。
说得直白一点，如果租客提前退租，租客要承担什么后果？面对租客提前退租，房东应该如何主张自己的权利？
【目前的一些现象】
第一种，年租约，到了期末，租客搬走时，没有提前60天通知房东。
第二种，月租期（或整年租约到期后，自动变成的），没有提前60天通知房东。
第三种，租约执行中，因为疫情，提前搬走。
第四种，提前签了租约，入住时间在几个月之外，因为疫情，通知房东不会入住。
【法律环境的研讨】
管理安省民用出租事务的法律是《安省民用出租法》（Residential Tenancies Act, 2006），其中第88条第一款，对租客未按规定退租者，给出了明确的规定。
Arrears
of rent when tenant abandons or vacates without notice
88
(1) If a tenant abandons or vacates a rental unit without giving notice of
termination in accordance with this Act and no agreement to terminate has been
made or the landlord has not given notice to terminate the tenancy, a
determination of the amount of arrears of rent owing by the tenant shall be
made in accordance with the following rules:
1. If
the tenant vacated the rental unit after giving notice that was not in
accordance with this Act, arrears of rent are owing for the period that ends on
the earliest termination date that could have been specified in the notice, had
the notice been given in accordance with section47, 96 or 145, as the case may
be.
2. If
the tenant abandoned or vacated the rental unit without giving any notice,
arrears of rent are owing for the period that ends on the earliest termination
date that could have been specified in a notice of termination had the tenant,
on the date that the landlord knew or ought to have known that the tenant had
abandoned or vacated the rental unit, given notice of termination in accordance
with section 47, 96 or 145, as the case may be. 2006, c. 17, s. 88 (1).
【简要的解释】
法律规定了租客合法解约的日期：
· 年租期者，须在租约末尾日之前至少60天通知房东。举例来说，租期是1月1日开始，12月31日为止，租客提出搬家时，应起码在10月31日前，以N9表格，书面通知房东，N9表格上的日期必须是12月31日。
· 月租期者，须提前60天通知房东，而且通知中提到的搬家日期必须是当期的最后一天。举例来说，如果每个月1日交租，租客提出搬家时，须以N9表格，书面通知房东，N9上的解约日期必须是提出日之后起码60天，而且第60天必须是月末那一天。比如今天是6月4日提出，那么N9表格上的搬家日必须是8月31日。
如果租客未遵守如上规定，房东有权向租客提出租金索赔，对年租约者，可索赔至年末的租金；对月租约者，可索赔搬离后的两个月的租金。
【租客规避违约责任的方案】
· 如果不能住满，租客有完全的转租义务；
· 若无法实现转租，租客有义务交齐不能住满的那些月的租金，同时可以要求房东出具虽尽力出租，而终未能实现弥补，从而发生空置损失的证据。
· 当然也可以与房东商讨一个双方认定的赔付金额，买断租约，搬家离场。
【房东可以采取的措施】
· 当得知租客要提前退租时，房东应尽力协助租客转租。注意，不是房东自行转租，而是协助租客进行转租，一旦房东自行委托经纪寻租而发生佣金，租客没有支付这个费用的法定义务。
· 当发现租客无法实现转租，或者发现租客已经弃租搬家时，应尽力尽快出租，弥补损失，保留证据，同时房东有权向法院提出诉讼，状告租客违约而造成的损失。
上面所说的，都是在疫情发生之前，通常见到的纠纷、诉讼、判决和处理方式。法院经常判决类似的诉讼。
因为疫情的原因，许多大专院校纷纷停止面授，大批的学生返回自己的家里，通过网络继续学习，这种情况将延续到秋天。于是出现了一个“租了屋，虽然现在不去住，还要交租金”的现象。许多学生和学生的家长都在寻找一个办法来“取消租约”。这个办法存在么？如果说存在，那就是我上面说的，转租，交全，或者买断。
但是许多人的反应是，转租？我转不出去。交全？我也不想。那么就进入了本文最艰难的一部分。我们不得不讨论，当你“不想”时。。。
【预备知识】
租约是一份因共同协议而产生的的法律合同，房东与租客双方都有自觉履行合同条款的义务，也有受合同条款保护的权利。任何单方修改合同条款的提议，如未经对方同意者，提议无效；一旦经双方同意后，则形成新的条款，覆盖原先的条款。这里还要知道，民租法是一部行政性很强的法律，如果条款与民租法相抵触时，条款无效，以民租法法条为准绳。
提前解约，或未按法律要求解约，无论什么原因，都是由租客自身的行为而导致的、未经房东同意而产生的单方修改的举动，这个举动本身就是违约行为。既然是违约，就要承担法律责任。这些责任就是偿付索赔。
【法律对合约无法履行时的救济】
在普通法的判例中，“不可抗力”（ForceMajeure），或者“契约落空”（Frustration ofContract），往往使得合同在无法进行，由法院判决合同撤销，双方的权利与义务消失，任何一方不承担合同无法履行的赔偿责任。
比如，由于地震，仓库失火，货物灭失，卖方可以请求法院给予“契约落空”的判决，以免除自己必须交货，否则承担经济损失的义务。注意，这里的救济是针对卖方的。并非是对服务类提供商而言的，更没有买方可以不可抗力为由，不再履约的救济。
纵观先前判例，我没有找到租客可以因为某种原因而不能入住时，法院对租客实施过什么救济。也就是说，没有一个先前判例说，租客由于某种原因，不再履行租约时，可以免责。这里所说的“不可抗力”是否适用于这个司法领域仍然有很多的争议。
目前，租客因为疫情而提前搬家、签约不住等等情形，其实都是租客自身的决定，并非是客观上租约无法履行，并非是没有地方可住，并非是住的地方灭失，而完完全全是自己决定不要去住而已。至今我没有见过早退的租客，决定不会入住的租客提交一份因为某处大楼，某处物业发现新冠病毒，而支持自己不再租住的医学证明。可见，早退和拒绝入住，这样的决定完全是主观的。为此，我再次强调我的观点，疫情的存在，不是早退、拒绝入住的理由。这个情形比较容易理解和论证。
【艰难的深层思考】
“提早签约，未来使用，现在决定，因为疫情不再入住”。这个情形的分析稍微困难些，一旦发生诉讼，法院的判决可能会因个案而不同。
首先，我会考虑这个租约是什么时候签的，如果是在疫情爆发之前签的，那么在做出这个承诺时，无法预先考量疫情因素，不再入住的理由仿佛强一些。如果是在疫情爆发期间或之后签的，于是疫情因素自然应该是必须考量的重要一环，这样一来，“不再入住”的决定就非常主观了，能说服法官的理由就弱一些。
其次，我想到了一个不容易察觉的问题，如果判决的结果对房东有利，那么受到影响的将是一大批年轻的学生，他们在青年时代就遭受了一次败诉的经历，而且是在不得已而为之的情形下败诉的，他们的财务状况、信用状况、生活状况都或多或少地受到某些影响，这是否会打击他们对社会的热情，对法律的疑惑，乃至对社会政治生活的偏执。法官会不会考虑这些？
再有，我不得不纵观从1975年以来，安省立法机构对民用出租法律的立法思维模式。相对来说，民用出租法律对租客的保护大过对房东的保护。我自己对此颇抱不忿，但是想想也是有一定的道理。那么如今一旦大批诉讼涉及这类租客违约的问题，法律会给予什么判决呢？我有些忐忑。
【更有需要关注的特殊情形】
我们以上的分析，仅仅关注了租客的责任，和租客违约的后果。但是有一种情形，更值得关注。
不少留学生在找房时，支付了大笔的预付房租。Corvers v.Bumbia, 2014 ONSC 985案开创了“如果自愿，预付合法”的先河，那么如果留学生租客在签约时，自愿地一次性支付了大笔的预付金，入住时间远在签约后的数个月，那么一旦决定不再入住，向房东索要退回，法院会支持么？诉讼难度会有多大？更是难以预料。
【尝试性的结语与行动准则】
· 无论如何，违反法律规定的退租，都是明显的违约行为。
· 房东有自救的法定义务。
· 法院会支持房东提出的，因为租客违约而造成了损失的诉求。
· “不可抗力”法理不一定适用于民用出租的法律环境。
· 租客的违约行为情节，可能成为法院判决的重要考虑因素。
· 在自愿情形下支付的预付租金能否退回，有相当的风险。
· 由于前所未有的疫情，没有先前判例可循，使得租客这类违约诉讼，前景扑朔迷离。
· 已经二读的BILL184是否在这个问题上对房东有利（我将另文）。
· 无论您是房东还是租客，都应该竭尽全力，寻求法律的保护。预计法院的判决会在各级法院中层层上诉，最终形成历史性的判例。
· 无论怎样，尽量避免诉讼，各方客观协商，寻求和解，永远是应该首先考虑的解决途径。
这篇文章虽然不长，分析的对象也并不复杂，但从构思、到调研、到腹稿、到成稿、到发表，历时一个多星期，这是比较不常见的情形。
我很少很少需要如此的思忖，如此的纠结来构思一篇文章。一般来说，每当有感而发，文字就会像涓涓的流水，或汹涌的浪涛一般，见诸笔端，一气呵成，文章前后浑然一体，几乎不改几个字。
为什么会这样？那是因为我们讨论的话题，是一个没有先例可循的法律现象，一个难以判断结果的司法裁定，一个很可能影响深远的判决。
【本文仅对民租法的有关条款进行浅表的讨论，如有个案，请向法律专业人士咨询。本文不是我的法律意见】
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