2015-12-19
不少房东在出租自己的物业时，为了保护自己的利益，往往收取押金。那么法律对此有什么规定吗？近日接到一些咨询，在这里简单地和大家做个讨论。
《民用租务法》在第七部分中，从第105条到第108条，谈到了有关押金的问题。篇幅虽小，但兹事体大。
为什么要说这个话题呢，因为我最近接到了几个电话，都是房东打来的，他们都说接到了一个电话，号码是416-585-6748。这是“城市房屋调查与执行局”的一个电话。打来电话的人叫Pattis先生，隶属Investigatioinand Enforcement Unit (IEU)。他的工作是接受租客的投诉，对房东进行调查。Pattis先生和我打过许多次的交道，他人算是公平，不吹毛求疵。但是一是一，二是二，执行起来毫不含糊。
在这些电话里，房东都表示，他们的租客是留学生，或者“看上去比较没把握的”的人。于是，房东为了“保护自己”，多收了押金。有的一下子把全年的都收齐了的，有的收了最后三个月的，还有收了首月和尾月的现金，然后又要了十张期票的。他们中有的租客仍然在住，有的时已经搬走了。
Pattis先生总是依据租务法的第105条到108条执行。虽然这四条没有说违反了有什么处罚，但是《民用租务法》的第十六部分，第234条(d)和第238条，却说了处罚方式，看上去还是挺严重、挺有威慑力的。有兴趣的朋友可以参阅。
借这个机会，我解释一下这四条，让大家有个印象，避免不必要的风险。
第106条明确指出了押金的金额不可超过一个租用期间，普通地说，就是一个月的租金。这笔租金放在哪里呢？理论上说，这个押金要放在房东的信托账户上，但是实际业务中，几乎没有房东这样做，而几乎所有的房东都是在出租开始的时候，收取一个月的上期（当月租金）和一个月的下期（末月租金）时，及时入账，成为了当月的收入。
当房客欠租时，房东往往说，其中一个月的欠租，被房东用末月租金给填充了。于是在听证会上，往往告诉听证官，在抵消了押金后，房客实际上欠了多少多少钱。我在听证会上看到过执行严格的听证官，要求房东在15天之内，将末月押金还给租客，再让租客重新开一张支票，交回房东，做为末月押金另存，同时当天听证押后停审，如果房东未退还押金，按房东违约算。试想，欠租的租客在收到房东的还款时，还真的会再给房东一张支票吗？我看未必喽。
那么怎么解决这个“历史遗留问题”呢？解决办法是告诉听证官，末月押金仍在账上未动（反正房东也难分哪笔钱是押金，哪笔钱是自己的吧），告诉听证官房客实际欠租多少，末月押金在账另计。
“末月押金”仅仅用于末月。那么什么时候是末月？房客告诉房东，他离搬走还有30天时候的那个月，才是末月。到时候，房东房客签一份N11，末月押金就可以使用了。
第106条还说了末月押金产生的利息，利息率是多少呢？利息率与当年租金上涨率相等，所以可以原值借用。在使用了末月押金支票后，应该计算利息，退还给房客。
第108条说了期票和自动转账问题。我在许多场合做讲座的时候，都遇到房东对我的质询。房东认为，期票（甚至是超额的押金）都是房客自愿给的，都明确地写在了租约上，房客是为了和别人争房子，用这个做有利条件。
我同意，也相信这样的事实往往会出现。但是，《民用租务法》的第三条说，如果租约条款与本法有冲突，本法有效。所以，这是个民不举，官不究的问题。租客不提出则好。租客提出，比如开篇我说的那几个电话。Mr.
Pattis就会开始调查。
一旦发生调查怎么办？我做为常年处理房东房客纠纷的专业人士，建议首先要依照法律操作出租业务。如果因为不懂，或者任何其他原因导致对法律的理解不清晰，应该尽快修补，如果发生调查，应该积极配合，表面没有造成损失，尽快弥补，以期调查能够尽快结束。
如上是对《民用租务法》的若干条款的一个讨论，不做为法律意见。
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