这篇新闻曾经飘遍了多伦多中文英文的大小媒体，各微信群更是义愤填膺。
新闻说的是一对年轻的南亚裔夫妇，将自己投资的CONDO租给了一个律师，不久这个律师开始欠租，于是房东将律师租客告上了房东局，案情虽然平直，但是过程漫长难捱。
本来已经尘埃落定，等候驱逐，但房东发现这个欠租的律师向地区上诉院递交了上诉申请，使得驱逐中止，更因为疫情而由省府宣布的“暂缓驱逐令”，使得上诉案也无限期停顿。更有甚者，这对南亚裔房东发现这个律师早有欠租的“前科”，如此的故事早就有了前一季，甚至律师公会对他的纪律聆询也早在进行中。。。
为什么貌似精明的房东们屡屡遭遇“滑铁卢”？我也写过许多文章，试图从各个层面分析各种问题，同时，我也发现这样的房东与他们的族裔、文化、背景都没有太直接的关系，并非只是华人房东连遭不幸，其实只要是房东，迟早会遇到不顺心的事，还是“群体免疫”吧。
今天这篇不做长篇大论，仅以“大道至简”的笔触，用“点式表达法”直接给出提示。
本文仅谈一个问题：从招租到入住这个过程。
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投资一个出租屋，要先知道这个区域的居住人群，它吸引什么样的人来这一带居住。
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租金收入除去一切还贷和相关费用后，必须预先提留一定比例的“风险备用金”，以备不时之需。
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除去每个月预先提留的“风险备用金”之外，每套出租屋都要有相当与起码三个月租金的“运营预备金”，以应空置或欠租。
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物业上市前，必须对物业进行彻底的卫生清理、设备整修。起码做到窗明几净、地面清洁，无跑冒滴漏、无垃圾、前院干净安全、后院无杂物遗留，两侧通道整齐，车库无业主遗留物品。见附件一。
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招租广告切勿表达出租急迫，切勿夸大其词，切勿留有歧视性词语。必须使用申请表，并要求附带各种文件，比如带有照片的政府颁发的身份证明文件（驾照、护照等）、近三年的报税文件、雇主证明（表明收入用）、信用报告、现房东及前房东的推荐函等等。
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接收寻租电话或电邮。仔细留意与寻租人的电话或电邮之讨论过程，揣摩寻租人语调中或者笔调中带有的意味。
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对目标寻租人发出详细规范的“寻租申请表”，RECO的就很好，见附件二。并要求提交附带的文件，接到材料后，对寻租人提供的各种信息进行表面关联性比对，包括：
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各段时间的居住地方是否中间有断档，是否有未提供的信息；
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使用谷歌对名字、电话号码、电邮地址等一切细节进行检索；
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使用社交媒体平台，比如FACEBOOK，LINKED-IN 等对寻租人的各层面进行深入调查；
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联系雇主，比对网上的公开联系方式是否与所提供的联系方式一致；
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与雇主、与现房东及前房东通话，内容可参见附件三；
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收入与报税情况是否相符；
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信用报告中含有的信息、收入与支付租金是否匹配等等。
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约见通过这次筛选的寻租人。注意与寻租人的预约过程，寻租人赴约时间是否准确，是否无法赴约时，礼貌性地通知，通知提前了多久。
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无论房东自己招租，还是委托经纪招租，必须与寻租人面对面。注意：不是与寻租人的经纪，或者寻租人的“朋友”，而是与即将同你签约的那个人。有的寻租经纪阻挠本方经纪与他的客人见面，这时应该告诉寻租经纪，出租与买卖不同，买卖交割后，买卖双方基本不再有过多的瓜葛，可以说从此“大路朝天，各走一边”了。但出租正好相反，一旦成交，“欢喜冤家从此结下不解缘”，所以“丑媳妇必须先要见公婆”，严禁“包办婚姻”。欢迎寻租人带上孩子，一家人一起来看房，越多越好。
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与寻租人见面时，你必须穿戴整齐，严禁着装邋遢随意，必须释放低调而有内涵的外在信息，以“商务会议装”为标准。言谈举止必须职业化，严禁口无遮拦，严禁给出任何个人隐私，比如“我经常不在本地、这是我第一次招租、上一个租客欠了我三千块钱跑路了”等等。记住：把这个会面当做是在和你的投资人谈生意。
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不要在招租现场向寻租人做出任何决定性答复，包括好的还是坏的答复。第一次会面只是“面试”，而不要带有决定性质。
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必须与寻租人亲自面对面交谈，对寻租人的言谈、举证、遣词、用句、表情、眼神、同来人关系、乃至寻租人的穿着、打扮、发型、首饰、气味、袜子、汽车、手袋等等一切的一切，都要仔细认真观察。不放过任何疑点，及时对怀疑的环节进行策略性询问。注意礼貌，举止必须得体大方，不卑不亢。
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与寻租人（包括与他们同来的人）交谈不少于半小时，不限于房子出租这件事，可以谈任何轻松的话题（注意不要谈有争议的话题，比如病毒是人造的，还是来自某国的），时常微笑。仔细记录交谈过程，把对话中他们的信息与申请表、支持性材料与他们的言谈举止进行比对。这是第二次筛选。
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送走寻租人时，要特地说一句，还有几个人在看，也还有几个人正在途中，暂时无法决定租给谁，一旦决定，会立即通知。如果在某天之前，没接到我们的通知，那就意味房东不打算租给您，而且也没有理由要给出。
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可以把若干个看房的预约连在一起，造成你走他进的繁忙情形。但不建议同时几家一起看房，注意时间掌握，如果发生“撞时”，应礼貌地请后来的人稍等。
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只与通过第二次筛选的寻租人谈出租的具体环节。本方准备全套的租约文本，在关键的、容易引起误解的条款中，进行反复说明，在条款旁边加上双方签名。租约文本及附加条款可联系我，我提供定制服务。
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必须以现金、或银行汇票收取起码首月预付、末月的押金和钥匙押金。一定在租约中表明，如果租客不按时入住而单方取消租约时，除去钥匙押金外，已交款项不予退还。在这个条款旁边，加注双方签名。
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规定水电煤气转户时间，要求在某日前必须提供已转户的确认函。规定提交租客保险单的时间。要求租客提供“可查服务户信息之授权书”，以便房东可以向服务公司核查租客是否已经及时缴费。见附件四。
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入住前，房东再次检查物业，做到心中有数。自查表同前。
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入住当天，必须与租客本人对物业进行共同检查，使用“自查表”（同前）。双方签字，各执一份。对要害部位（容易造成跑冒滴漏、霉菌滋生的地方），拍照录像，各存一套。
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房东对每套物业的文件必须分门别类进行整理，及时归卷。包括租约、检查表、照片、录像、之后的维修记录、票据、重大事件日志等。建议同时使用纸质及电子两套资料。
以上所言，均是从我从事纠纷代理工作近十年中所得之经验与教训，仍难免挂一漏万。从业人员必须严谨对待出租行业，必须从根本上认识到，民用出租是一个“放账式、行政性、非市场经济型”的生意，短期获利不丰，绝非赚快钱的行当。
总之，你必须把自己当做一个目光远大的企业家。如果没有，或者也无意锻炼出这样的思维与情怀，与其迟早黯然离场，不如趁早不要涉足这个领域。
有的寻租人，并非仅仅是在寻找一处合适的住所，他们更在寻找他们心目中的房东，他们从未停止。
【附件一】
【如上内容非我的法律意见，仅以发表日前法律环境为依据。如有个案咨询，请个别约谈。】
于戎伟
（安省律师公会 · 法律顾问）
R-Yu Legal Services
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Suite 219
Scarborough, Ontario
M1S 2B8
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2020年7月15日
